"זכרון דברים" לפני ביצוע עסקה – טוב או רע?

במאמר זה נביא מספר טיפים שיש להמנע טרם חתימה על מסמך בעל אופי משפטי עובר לביצוע עסקה במקרקעין וכדלהלן: 

1. לעיתים עסקה למכירת / רכישת דירה מתחילה במסמך שכותרתו "זכרון דברים" שנערך בין הצדדים לעסקה עוד קודם פנייתם לעורך הדין.

2. אם נחתמה העסקה מכח חוזה מפורט שנערך ע"י עו"ד שעיסוקו בתחום הנדל"ן הרי שברוב המקרים לא מתעוררת בעיה.

3. "הבעיות" מתעוררות שעה שהעסקה אינה נחתמת או שאחד הצדדים מבקש להתחרט ובמצב דברים זה יש לתת פרשות לאומד דעת הצדדים וזכויותיהם מכח המסמך התלוי ועומד, הוא "זכרון הדברים".

4. כאן המקום לציין ולהדגיש כי זכרון דברים הינו מסמך בעל תוקף משפטי מחייב שבאמצעותו ניתן במקרים מסוימים לרשום הערה בלשכת רישום המקרקעין ("בטאבו").

5. אדם מן היישוב שמכירת דירה ו/או התקשרות בעסקת מקרקעין אינה דבר שבשגרה עשוי להתפתות ולהתקשר עם צד שני בהסכם זכרון דברים מבלי שנבדקו נתוני העסקה והחבויות הכרוכות בביצוע העסקה.

6. הסיכונים הקיימים הינם בין היתר כדלהלן : חבות במס שבח, חבות במס רכישה, חבות בהיטל השבחה, חבות במס רכוש, רכישת זכויות לא מוסדרות, העדר מימון (לדוג' משכנתא) מצב תכנוני לקוי, חריגות בניה ועוד.

7. חוק המקרקעין קובע כי עסקת מכר מקרקעין טעונה הסכם בכתב. בעבר רווחה הגישה בבית המשפט כי על מנת שהמסמך יחייב עליו לעמוד בשני תנאים מצטברים. האחד - כי במסמך נכללו כל הפרטים המהותיים לעסקה (דרישת המסוימות), והשני - כי ניתן ללמוד מהמסמך על רצינותם של הצדדים להתקשר בחוזה מחייב (גמירת דעת). בתקופה האחרונה חל כרסום ניכר בדרישת המסוימות וכובד המשקל עבר לשאלת גמירת הדעת, דהיינו, די בכך שניתן ללמוד מן המסמך כי הצדדים רציניים דיו בעסקת הדירה כדי לקבוע כי עסקינן בחוזה מחייב, ואפילו חסרים פרטים במסמך ימצא ביהמ"ש הדרך להשלימם בשלב מאוחר יותר.

8. עוד נקבע פעמים רבות בפסיקת בתי המשפט כי הכותרת של המסמך אינה משנה, דהיינו אפילו מכונה המסמך בכותרת של "זכרון דברים" או "חוזה מוקדם" או "טיוטת עקרונות" וכד', הרי באם המסמך מלמד על גמירת דעתם של הצדדים למכירת הדירה עסקינן בחוזה מחייב. וכבר ניתן תוקף בפסקי דין לעסקאות מקרקעין אשר נכתבו בראשי תיבות על מפיות של בתי קפה ומסעדות.

9. המשמעות הנגזרת מהאמור לעיל הינה כי אותו זכרון הדברים המצטייר לנגד עיננו שבו חותמים הצדדים על מסמך הכולל את פרטי הדירה, זהות הצדדים והמחיר, הוא נייר שברוב המקרים יש לו תוקף של חוזה מחייב לכל דבר ועניין.

10. מדובר בהתחייבות תקפה לכל דבר ועניין אשר מקנה לקונים זכות לפעול לאכיפת העסקה גם אם המוכר בוחר לסגת ממנה.

11. קיימות בעיות נוספות דוגמת בעיות ברישום הזכויות, חריגות בניה, עיקולים או צרות אחרות אשר יעמידו את המוכר במצב של הפרת חוזה אל מול הקונה, באם ירצה לסגת מזכרון הדברים.

12. המסקנה המתבקשת הינה כי קודם לחתימת חוזה מחייב רצוי הוא כי הצדדים ייוועצו בעורך דין העוסק בנדל"ן על מנת שיחווה דעתו בדבר העסקה ויפעל לנסח מסמך המשקף את רצון הצדדים מבלי שאלו ימצאו ניזוקים. משקבענו כי ברוב המקרים זכרון דברים הינו מסמך מחייב אזי כאמור מוצע להימנע מעריכתו קודם לייעוץ מקצועי אצל עורך הדין.

13. היה ובכל זאת מבקשים לערוך זכרון דברים אשר לא יחייב כחוזה מצד אחד אך יחייב בפיצוי את המתחרט מצד שני, אזי שומה עלינו להקפיד על מספר כללים חשובים וכדלהלן:

א) לקבוע כי זכרון הדברים ניתן לביטול בכפוף לתשלום פיצוי כספי ו/או לציין בצורה מפורשת וברורה בזכרון הדברים כי אין הוא מהווה חוזה למכירת המקרקעין אלא כאמור רק התחייבות לערוך חוזה שכזה.

ב) לקבוע סעד סביר (פיצוי) מוגדר ובלעדי למקרה של ביטול או הפרת ההתחייבות – זכרון הדברים.

ג) לציין מפורשות בזכרון הדברים כי הוא אינו לרישום בטאבו וכי לא ניתן לרשום הערת אזהרה על פיו.

ד) לציין כי תוקפו של זכרון הדברים כפוף לבדיקה של עו"ד מטעמכם שיבדוק את נאותות העסקה ומצב הזכויות בדירה ולמסור לעוה"ד את העתק זכרון הדברים לאישורו טרם החתימה עליו.

הערה: מאמר זה נועד למידע כללי וראשוני בלבד, ולא נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.

המשרד מתאפיין במקצועיות, יעילות, וטיפול משפטי אישי המותאם לכל לקוח וצרכיו

משרדינו מצוי במרכז פתח תקווה בקרבת בית המשפט, לשכת ההוצל"פ, עיריית פ"ת, משרד הפנים ושאר גופים ציבוריים. לקבלת ייעוץ ראשוני ומידע נוסף התקשרו לטלפון:
072-33-80-108

 
 
    אנא מלאו את הפרטים ונשמח לחזור אליכם בהקדם
גיטלין - קלימי משרד עורכי דין | 072-33-80-108 |